Расходы и налоги при покупке недвижимости

Расходы и налоги при покупке недвижимости

Подписание нотариально заверенного акта купли-продажи подразумевает, кроме выплаты покупной цены, еще некоторые расходы и налоги. Сюда входят сборы за нотариальное засвидетельствование документов на право собственности и за регистрацию недвижимосв Реестре собственности, а также разовые и регулярные налоги. При покупке недвижимости в Испании рекомендуется воспользоваться услугами налогового консультанта или юриста, который окажет помощь при подаче ежегодной налоговой декларации. Опытный специалист поможет выполнить всю работу в установленные сроки, нарушение которых может повлечь штрафные санкции.

 

  1. НОТАРИАЛЬНЫЙ СБОР И СБОР ЗА РЕГИСТРАЦИЮ СДЕЛКИ В РЕЕСТРЕ СОБСТВЕННОСТИ

    * только ориентировочные значения

 

 

Покупная цена

120.000 €

240.000 €

360.000 €

500.000 €

Регистрационный сбор

300 €

400 €

500 €

540 €

Нотариальные услуги

520 €

700 €

800 €

850 €

Общая сумма расходов

820 €

1.100 €

1.300 €

1.390 €

 

II. РАЗОВЫЕ НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ/ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИОСТИ

 

Как и в России покупка или продажа недвижимости в Испании сопряжена с дополнительными расходами в виде разовых налогов.

 

A. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor anadido, IVA) при покупке от застройщика

 

Покупка недвижимости облагается либо налогом на добавленную стоимость, либо налогом на покупку земельного участка. Если недвижимость покупается у застройщика, то при продаже жилых домов и квартир необходимо уплатить НДС в размере 10%. Покупка других объектов, таких как коммерческие объекты или земельные участки, облагается налогом в размере 21%.

 

B. Налог на передачу права собственности на недвижимость (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ) при покупке у частного лица.

 

Этот разовый налоговый платеж относится в первую очередь к любой продаже недвижимости, которая не облагается НДС, т. е. при покупке ее у частного лица (не от застройщика). Налоговая ставка составит 8% от стоимости, указанной в нотариально заверенном документе, т.е. купчей. Налог подлежит уплате в течение месяца с момента подписания договора купли-продажи.

 

C. Налог на увеличение стоимости земли (Impuesto Municipal sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

 

Величина налога зависит от стоимости земли (Valor del Terreno), времени владения и количества жителей в городе, в котором находится недвижимость. Муниципалитет может в рамках закона изменять показатели в нижеуказанных таблицах, в связи с чем невозможно рассчитать точный размер указанного налога.

 

Основа для расчета

 

Кол-во жителей

1-5 лет
ежегодн.мax. %

До10 лет
ежегодн. мax. %

До15 лет
ежегодн. мax. %

До20 лет
ежегодн. max. %

До 50.000

3,1

2,8

2,7

2,7

50.001 — 100.000

3,2

3

2,8

2,7

100.001 — 500.000

3,4

3,2

2,9

2,8

500.001 – 1.000.000

3,6

3,4

3,1

2,9

Свыше 1.000.000

3,7

3,5

3,2

3

 

 

Налоговая задолженность рассчитывается с помощью следующей таблицы.

 

Налоговые ставки

 

До 50.000 26 %

 

Кол-во жителей

Max. налоговая ставка

50.001 — 100.000<

27 %

100.001 — 500.000

28 %

500.001 – 1.000.000

29 %

Свыше 1.000.000

30 %

 

Примеры

 

 

Кол-во жителей

Стоимость недвижимости

Кол-во лет

Налог

2.000

30.000 €

2

120 €

5.000

120.000 €

5

600 €

20.000

215.000 €

28

3.100 €

 

Чем дольше недвижимость находится в собственности продавца, тем выше налог на увеличение стоимости земли. Если недвижимость продается в год покупки, такой налог не уплачивается.

 

Налог необходимо заплатить в течение 30 дней с момента нотариального удостоверения сделки купли-продажи.

 

Ответственность за уплату этого налога возлагается на продавца согласно ст. 102 Закона 39/1988. На практике, как правило, этот налог относят к ответственности покупателя по договору купли-продажи. Во избежание такой ответственности, покупателю рекомендуется обратиться за правовой консультацией перед заключением договора.

 

D). Подоходный налог при продаже недвижимости

 

По существу подоходный налог является стандартным ежегодным налогом. Тем не менее, при продаже недвижимости продавец обязан единовременно заплатить налоги, относящиеся к группе подоходных налогов.

 

D1). Ограниченная и неограниченная налоговая ответственность

 

Испанскимзаконом о налогах на доходы физических лиц предусмотрены ограниченная и неограниченная налоговая ответственность. С точки зрения налогового права резидентом и одновременно лицом, несущим неограниченную налоговую ответственность, является тот, кто находится на территории Испании более 183 дней в течение одного календарного года, имеет в Испании центр своих экономических интересов, или чей супруг или супруга или несовершеннолетние дети проживают в Испании.

 

Ограниченная и неограниченная налоговая ответственность оказывают различное влияние на условия продажи недвижимости. В отличие от России частная  продажа недвижимости в Испании, как правило, подвергается налогообложению.

 

D2). Ограниченная налоговая ответственность нерезидентов

 

Лица, несущие ограниченную налоговую ответственность в Испании, уплачиваютналог на приобретенное в Испании имущество согласно Закону 41/1998 от 9 декабря (Закон о правовом регулировании налога на доходы нерезидентов).

 

Если продавец земли в Испании несет ограниченную налоговую ответственность, он обязан уплатить на основании разницы между прошлой покупной ценой и фактическойстоимостью при продаже налог в размере 35%. Покупатель удерживаетобеспечение 35%-ного налога продавца-нерезидента в размере 3% -х от стоимости покупки и перечисляетего в налоговое управление. Уплата этого налога является предоплатой подоходного налога продавца. Такие меры помогают испанскому налоговому управлению предотвратить выезд продавцов-нерезидентов из страны после продажи недвижимости без уплаты предусмотренных законом налогов.

 

Этот налог не уплачивается, если недвижимость 31.12.1996 года находилась в собственности покупателя более 10 лет и за этот период не предпринимались попытки по увеличению ее стоимости. Это положение также не применяется, если недвижимость является собственностью испанской акционерной компании.

 

Налог необходимо уплатить в налоговое управление в течение 30 дней с момента нотариального удостоверения договора купли-продажи, хотя многие нотариусы удерживают указанные 3% покупной цены при подписании договора.

 

D3) Неограниченная налоговая ответственность резидентов

 

Обложение налогом прибыли продавца от продажи недвижимости в Испании, несущего неограниченную налоговую ответственность, зависит от конкретного случая, так как прибыль высчитывается на основании декларации о подоходном налоге.

 

В этом случае государственная налоговая ставка и налоговый тариф зависят от отдельного региона.

 

Тем не менее, в Испании лицо с неограниченной налоговой ответственностью имеет право на бóльшие налоговые вычеты и на больший размер доли имущества, не облагаемого налогом, чем лицо с ограниченной налоговой ответственностью.

 

Так, в Испании лицо с неограниченной налоговой ответственностью, обязано подать декларацию о подоходном налоге лишь при доходе от 20.000 евро.

 

Особенно интересно, что сумма уплаченного Вами налога полностью возмещается, если проданный объект был Вашим местом жительства, и полученный капитал был инвестирован в течение 2-х лет в другую недвижимость, которая стала новым постоянным местом жительства.

 

III.ЕЖЕГОДНЫЕ НАЛОГИ

 

Недвижимость в Испании облагается различными регулярными налогами, даже если она используется для личных целей.

 

A. Подоходный налог

 

Каждый нерезидент, имеющий недвижимость в Испании, обязан подавать ежегодно декларацию о подоходном налоге, поскольку в рамках подоходного налога (Ley del impuesto sobre la renta de personas físicas) налогом облагается недвижимость, используемая для собственного проживания, которая, однако, не является постоянным местом жительства.Использование недвижимости для собственного проживания расценивается с точки зрения налогообложения как фиктивная сдача в аренду. В качестве налогооблагаемой базы применяется фиктивная стоимость аренды в размере 2% от кадастровой стоимости (напр., 1,1%, если кадастровая стоимость после 01.01.1994г. была обновлена в сторону увеличения). От этой налогооблагаемой базы необходимо уплатить фиксированный налог в размере 25%.

 

В настоящее время кадастровая стоимость намного ниже рыночной стоимости недвижимости, иногда кадастровая стоимость достигает всего ½ фактической стоимости.

 

B. Имущественный налог (Impuesto sobre Patrimonio)

 

Собственность и права, имеющие денежную оценку и принадлежащие физическому лицу, подлежат в Испании имущественному налогу.Исключительно в Испании, лица, проживающие там постоянно, имеют право на необложение налогом доли имущества в размере 100.000 евро.

 

Также лица, владеющие недвижимостью в Испании, но не проживающие там, и несущие в этом случае ограниченную налоговую ответственность, обязаны предъявлять декларацию об имущественном налоге. Декларация об имущественном налоге подается вместе с декларацией о подоходном налоге. Налоговая ставка составляет от 0,2% (при стоимости имущества до 163 848,00 евро) до 2,5 % (при стоимости имущества от 10 486 000,00 евро). При стоимости имущества в размере 165 000,00 евро налоговая ставка составит 0,5%. Налогооблагаемой базой является фактическая стоимость (которую ошибочно принимают за кадастровую стоимость). Поэтому на практике необходимо отталкиваться от цены, указанной в договоре купли-продажи.

 

Недвижимость стоимостью 200 000,00 евро (покупная цена) облагается налогом в 0,5%. Таким образом, необходимо заплатить 1 000,00 евро имущественного налога.

 

В этом случае необходимо указать на то, что испанское общество с ограниченной ответственностью (SL) не облагается таким налогом. Оно платит только корпоративный налог. Данный налог взимается только в случае деятельности, ориентированной на получение прибыли.

 

Приобретение недвижимости в ипотеку позволяет претендовать на налоговый вычет от налогооблагаемой базы.

 

C. Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

 

Муниципальный налог на недвижимость (I.B.I.) рассчитывается на основе кадастровой стоимости и платится ежегодно в муниципальной администрации населенного пункта или провинции. На налоговом извещении указывается также установленная муниципалитетом кадастровая стоимость недвижимости.

 

Стоит отметить, что в Испании существует принцип самообложения. Это означает, что налогоплательщик подает налоговую декларацию самостоятельно в течение определенного периода. Даже при незначительной задержке назначается штраф в размере 20%.

 

D. Прочие сборы

 

Для покрытия текущих расходов (на налоги, оплаты телефонных счетов, электричества, газа, воды, жилищно-коммунальных услуг) собственники жилья должны открыть счет в одном из банков Испании. Бесспорное списание средств является в Испании обязательным правилом, которое также распространяется на лиц, проживающих за границей.

 

E. Налоги в стране проживания

 

Если в стране Вашего постоянного проживания существует имущественный налог, Вы обязаны уведомить налоговые органы о владении недвижимостью за границей для расчета налогооблагаемой базы.

 

Поделиться